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    《烏魯木齊市物業專項維修資金管理辦法》解讀

    發布時間: 2016-01-15

       2015129日,烏魯木齊市政府網公布《烏魯木齊市物業專項維修資金管理辦法》(以下簡稱《辦法》),從1231日起,烏市將對住房維修資金交存進行調整,由住戶按購房款2%的比例繳納,調整為按房屋建造成本價繳納。

    據了解,作為烏市首個針對維修資金出臺的管理辦法,該《辦法》對烏市物業專項維修資金的交存、使用、監管、法律責任進行了規定。其中,和現有規定相比,市民較為關注的緊急情況下維修資金的申請以及交存標準等內容,有了較大變化。

    《辦法》規定,物業專項維修資金由業主按其所擁有物業的建筑面積交存。首期物業專項維修資金的交存標準為:商品住宅、非住宅物業,配置電梯的,按照房屋建筑安裝工程每平方米造價的8%交存;未配置電梯的,按照房屋建筑安裝工程每平方米造價的7%交存。公有住房按照每平方米建筑面積為當地房改成本價的2%交存;售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%,從售房款中一次性提取物業專項維修資金。

    此前的規定是,烏魯木齊2000年后建設的商品住房,維修資金由住戶按購房款2%的比例繳納。新出臺的《辦法》將住戶按購房款2%的比例繳納,調整為按照房屋建造成本價繳納。

    需要注意的是,《辦法》提到的每平方米價格,并不是指市民購買住房的房價,而是房屋建筑安裝工程每平方米造價,即房屋建造成本價。目前,烏市住房保障和房產管理局尚未公布每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額,將會根據烏市具體情況合理確定,并適時調整。

    烏市住房保障和房產管理局維修資金監管辦主任袁衛華解釋說,國家《住宅專項維修資金管理辦法》規定,業主應按照建筑安裝工程造價交存住宅專項維修資金。這一規定在內地城市已普遍實施,烏魯木齊實行得較晚。按建筑安裝工程造價交存住宅專項維修資金,能更好地體現專項維修資金交存的公平性。同一棟樓業主不會因為房價不同導致維修資金交存不一致。

    另外,在《辦法》實施前已取得預售許可證的房屋,仍按老標準(即購房款2%)繳納維修資金。

    據介紹,目前烏市住宅專項維修資金總量日益增大,隨著商品房住宅小區房齡逐步增長,共用部位、共用設施設備自然老化、損壞的程度日益加重,維修資金的使用進入高發階段。所以,針對烏魯木齊的實際情況,制訂一個政策性、操作性強的商品房專項維修資金管理辦法,已迫在眉睫。

    物業專項維修資金是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。烏市從2000年開始籌集商品房專項維修資金,至201511月,共歸集專項維修資金50.83億元。全市共有1659個小區、653365戶業主建立了維修資金,維修資金支用審批1.86億元,涉及21.86萬戶業主。

    6類緊急情況可直接申請

    為了進一步簡化緊急情況下維修資金的申請,《辦法》規定,在遇到6類緊急情況時,可不經過業主雙三分之二表決同意,直接申請使用維修資金。

    6類緊急情況包括:屋面防水損壞造成房屋滲漏嚴重的;電梯出現故障危及人身安全的;樓體單側外立面五分之一以上有脫落危險的;消防系統出現功能障礙的;排水管道嚴重堵塞或斷裂的;其它危及房屋使用安全、影響業主正常生活的緊急情況。

    據了解,《辦法》出臺前,物業專項維修資金的使用,要經過小區物業公司發起申請、擬定維修方案并在小區公示,經三分之二以上相關業主同意(采用業主書面簽字方式)、物業專項維修資金監管辦公室審核物業公司報送的申請材料、派人實地勘察、確認屬實后批準使用等流程。而實際操作過程中,表決環節成為困擾維修資金使用的一個難題,影響了資金使用的效率。

    針對維修資金申請程序復雜的問題,今年8月烏市出臺《關于加強住宅小區物業服務管理的意見》,明確要求出臺物業專項維修資金管理辦法,簡化物業專項維修資金使用程序,建立方便快捷的物業專項維修資金應急使用保障機制,發揮物業專項維修資金保障作用。

    烏市住房保障和房產管理局維修資金監管辦主任袁衛華說,以前維修資金應急使用缺乏明確有效的政策法規支持,《辦法》中對專項維修資金的應急維修做出了明確的列支范圍和程序,能有效提高維修資金使用效率,更好地服務于業主。

    未售房屋開發商需先交維修金

    《辦法》還規定,開發建設單位應當在辦理房屋初始登記前,將未售出房屋的首期物業專項維修資金存入物業專項維修資金專戶。此款明確了開發商是空置房維修資金的繳納主體,避免了在申請支用維修資金時因交存率不足100%而無法支用的尷尬局面。

    據了解,現實中經常出現這種情況。比如,開發商在售出一部分房屋后,將剩余一部分房屋用來出租,這部分未出售的房屋如果不交維修資金,交存率不足100%,將導致其他住戶無法支用維修資金。

    新出臺《辦法》的這一規定,能保障大多數普通住戶使用維修資金的權益。而對于房產開發商來說,后期房屋賣出后,再向新業主收取,也能確保維修資金歸集的及時性和完整性。

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